Aquí vamos a hablar de la elección de una parcela en términos de la zona, su ubicación geográfica y las implicancias que esto tiene.
Esta discusión se centrará en análisis de diferentes lugares donde hay parcelaciones y de sus ventajas y desventajas, lo que va a ayudarnos a elegir la zona en forma menos impulsiva. Y está estrechamente ligada a las particularidades de cada región. Aquí vamos a ver principalmente la zona centro-sur del país, o sea, las regiones O’Higgins, del Maule y Ñuble. En esta área, tenemos claramente definidas
La zona costera puede obviamente ser una buena opción para los amantes de la playa.
Pero, al momento de ver los anuncios de venta de parcelas “en la playa”, hay que ser bastante crítico en cuanto a las distancias reales desde la playa. Las parcelas en inmediaciones de la playa son prohibitivamente caras, probablemente más caras que en todas las demás zonas. El otro problema de las parcelas en la playa es que muchas veces son subdivisiones irregulares, esto es especialmente el caso cuando se ofrecen parcelas pequeñas, de 500 m2 por ejemplo. La razón para estos loteos brujos yace también en el precio muy elevado de los terrenos, o sea, pocos pueden pagar 50.000.000- o más por 5000 m2, pero 7.000.000.- por 500 m2 parece más razonable... Desgraciadamente, estos 500 m2 no son reales, y se trata de un engaño.
Si uno puede conseguir una parcela legalmente limpia y a precio razonable, esto puede ser una excelente inversión. Pero, reiteramos, debe ser en la playa, máximo a 1 kilómetro del mar, y no a 5 ó 10 kiometros, y debe ser legalmente limpia, sino no vale nada.
También, en muchos sectores cercanos al mar existen humedales y zonas con inundaciones. Además de tener un problema con crecidas de agua, puede significar problemas legales y conflictos con ambientalistas, por lo que hay que estudiar muy bien la parte legal de estas subdivisiones antes de comprar.
Y finalmente, no olvidemos que vivimos en un país con maremotos y tsunamis, y que tarde o temprano las construcciones en las inmediaciones del mar, o sea que están en la playa, se expondrán a un evento que ya tuvimos en 2010, donde han muerto 500 personas.
La zona de Cordillera de la Costa se destaca por una topografía de lomajes y cerros, casi sin sectores planos, lejanía de los centros urbanos, baja densidad poblacional, frecuente falta de agua (de riego y de agua potable y/o subterránea). Hay muchos proyectos grandes de loteos en esta zona, con precios más bajos comparado con otras zonas. Una de las razones porque hay tantos proyectos se debe al hecho de que los terrenos grandes son extremadamente baratos en la zona, con una hectárea costando a veces menos de $1.000.000.- y con mucha oferta por 2.000.000.-
Y si bien las parcelas que se venden en esta zona son por lejos las más baratas de las cinco zonas (parten por lo general desde 6.000.000.- con algunas llegando hasta 4.000.000.-), tienen en realidad la menor plusvalía, debido a que el costo del terreno de loteo para el loteador no supera un 15% a 20 %, o sea que el comprador está pagando en mayor parte la ganancia del loteador, y no está haciendo una inversión real.
Además, no hay que perder de la vista que esta zona no ofrece mucho futuro. Sí, uno puede comprar a un precio muy bajo una parcela. Pero, qué uno va a hacer en esta parcela? La playa es distante, y aunque en el mapa el mar se ve cerca, los malos caminos significan un recorrido de una hora o más. En cuanto a la naturaleza, ésta casi no existe porque toda la zona está llena de plantaciones de pinos o eucaliptus, no hay Parques Nacionales y casi ninguna reserva natural, y las que además son de muy pequeña superficie y poco interesantes. La distancia y especialmente el tiempo de conducción desde Santiago también son engañosos y grandes, ya que el acceso por lo general es por la Ruta 5 Sur y luego por caminos laterales con mucho tránsito y a veces con baja velocidad debido a las poblaciones que atraviesan estos caminos y mal estado de caminos. Y caminos costeros también son lentos. Puede ser bonito pasar por esta ruta costera una vez, pero a la larga la conducción por 4 horas para llegar a una parcela a solo 200 km. desde Santiago le va a aburrir pronto.
Resumiendo, los loteos de esta zona realmente ofrecen una opción muy económica para comprar una parcela, pero considerando que hoy en día se puede conseguir crédito directo en casi todos los proyectos de loteos, puede ser una mejor decisión comprar algo más caro con crédito que tener un problema para la eternidad. Lo barato cuesta caro, esto es lo más certero de las parcelas que se venden en las zonas como Litueche, Estrella, Marchigüe, Hualañe, Estrella, San Javier al interior, Nirivilo, Sauzal, Cauquenes….
La zona de la valle central es una zona de parcelas de agrado muchísimo más caras, que por lo general pueden costar 4 a 6 veces más caro que las parcelas de la zona de la cordillera de la Costa, con valores que parten desde 15.000.000- y pudiendo llegar fácilmente hasta 50.000.000.- y más.
Sin embargo, en términos de inversión son mucho mejor, ya que el valor de los terrenos grandes es también muy alto, o sea una hectárea (10.000 m2) puede costar 20.000.000- a 30.000.000,-, lo que da un costo por parcela de 5000 m2 de 10.000.000.- a 15.000.000.-. En este sentido, cuando uno compra una parcela pongamos por 20.000.000.- más del 50 % de lo pagado corresponde al valor del terreno, no como el 15 % en caso de la zona de cordillera de la costa.
Las parcelas en esta zona se destacan por lo plano, buena calidad agrícola de suelo, lo que permite intentar hacer agricultura tradicional si a uno le gusta este tema, pero que también complicará la vida en invierno por el barro y potenciales inundaciones. Tienen por lo general buena infraestructura, cercanía a centros urbanos, un acceso desde Santiago relativamente más rápido porque se ubican cerca de la Ruta 5 Sur. Son ideales si uno pretende vivir en estas parcelas de tiempo completo. La desventaja es que no tienen mucha naturaleza, la cordillera está por lo menos a una hora, y la playa a unas dos horas de viaje.
La zona de la precordillera de los Andes ofrece las mejores opciones para estar cerca de la naturaleza. Las parcelas no son muy caras, cuestan aproximadamente la mitad de las de la zona del valle central, pero el doble de la zona de precordillera de la Costa, con precios que parten desde 7.000.000.- y el promedio es de alrededor de 15.000.000.-. Muchas veces no son planas, tienen bosque nativo, caminos de acceso algo complicados. Se puede encontrar parcelas con excelente vista hacia la cordillera, vista hacia los volcanes y cerros nevados, y también con esteros. Las parcelas que tienen acceso a un estero son bastante más caros y poco frecuentes.
Las complicaciones que presentan las parcelas en esta zona son: presencia de bosque nativo que no se puede cortar libremente (hay que hacer un plan de manejo forestal aprobado por CONAF para hacer un corte legal), parcelas con acceso difícil (especialmente los sectores más escénicos pueden presentar este problema y la única solución es realmente tener un vehículo 4 x 4). Muchas veces no es la culpa de la empresa que lotea que no pueden hacer un camino más plano y ancho, sino por las mismas limitaciones ambientalistas que prohíben corte excesivo del bosque o retrazado de caminos más seguros y con menor pendiente.
Son muy buena opción para la inversión, probablemente en segundo lugar después de las parcelas del valle central, debido al hecho que las zonas precordilleranas eran y son siempre preferidos. Y permiten ingresar al mundo de inversiones inmobiliarias con un monto moderado de inversión.
Hay muy pocos proyectos de loteos en la cordillera más alta. Esto se debe principalmente a los problemas de acceso, especialmente en invierno.
Ofrecen la mejor opción de vivir en la naturaleza, pero a costos elevados, tanto para la adquisición, como para la construcción y utilización.
Los precios altos de estas parcelas se deben a las inversiones que hay que hacer en el camino de acceso y también que algunos proyectos ofrecen parcelas más grandes, de 1 o 2 hectáreas.
Footer
