Aquí tenemos que abordar principalmente el tema de lo “plano” que debe estar una parcela. En la gente que quiere comprar una parcela existe muchas veces una convicción de que la parcela debe ser superplana.
Esta idea de que las parcelas planas son buenas proviene de las imágenes de "película" de publicidad, donde se muestran campos planos, verdes, bonitos y casas rodeadas de pasto verde… en verano. La realidad es que las parcelas planas muchas veces se hacen en terrenos de alta calidad agrícola, o sea que tienen una capa vegetal profunda, y una vez que comienzan las lluvias, se torna en barro impenetrable. Y las inundaciones ocasionales suelen ser un problema solamente de los sectores planos. Además, no perdamos de la vista que las parcelas por norma son parcelas rústicas, o sea destinadas a agricultura y si tenemos una parcela plana donde ocupamos todo el espacio en quinchos, piscinas, canchas de tenis, etc., lo más probable que estamos infringiendo la ley, cuyo objetivo es efectivamente preservar el uso agrícola de terrenos buenos, planos y con suelo profundo.
Hay que poner especial atención a la posibilidad de inundaciones en terrenos planos. La forma de hacerlo es en primer lugar ver la topografía del terreno que uno pretende a comprar y los alrededores. O sea, inundación en in terreno con pendiente es casi imposible. Incluso una pendiente muy leve, del 10 % significa que en 50 metros el terreno sube 5 metros. Entonces, el riesgo de inundación puede haber solamente en terrenos casi planos. También, hay que fijarse si hay ríos o esteros cercanos y que no estuvieran al mismo nivel que el terreno. Es decir, si tenemos un estero que está a unos 5 a 8 metros más bajo que el terreno, no hay casi ningún riesgo de inundación, sin importar si el estero está muy cerca del terreno o incluso deslinda con él. Sin embargo, si el estero o río está al mismo nivel que la parcela, el riesgo de inundación es altísimo. Y no importa que el estero éste a varias centenares de metros de distancia. Con suficiente lluvia, el estero se desbordará fácilmente y el agua puede llegar a zonas más alejadas.
Este riesgo sorpresivamente afecta a las parcelas de mayor valor, ya que éstas son por lo general muy planas, a diferencia de las parcelas más económicas.
Conviene visitar la parcela que uno pretende comprar en invierno. Es poco probable que uno va encontrarse con una inundación, pero de todas maneras uno podrá ver qué tan bien está el suelo, si está impenetrable como un pantano, o casi seca. Esto depende mucho del drenaje natural y el tipo del suelo.
Si bien la superficie mínima de una parcela rústica es de 5000 m2, la realidad es que ocuparla es casi imposible. O sea, 1000 m2 es más que suficiente para vivir. No olvidemos que no estamos comprando 5000 m2 de campo para vivir, sino un derecho de vivir en el campo. Y una casa grande, de 140 m2, un estacionamiento, una zona de descanso, quincho, un galpón pequeño, camino de acceso, etc. nunca superará los 1000 m2. Entonces, para que insistir en una parcela totalmente plana?
Ahora, las parcelas que no son planas cuestan mucho menos que parcelas planas, incluso pueden costar la mitad en el mismo loteo. Por lo tanto, parcelas que tienen una parte plana, aunque 20 % ó 30 %, y otra parte empinada, pueden ser una muy buena alternativa económica.
El otro caso son las parcelas con una pendiente pareja moderada, pero que no tienen ninguna parte plana. En muchas de estas parcelas se puede hacer una plataforma plana en forma económica para hacer la casa. Aquí tenemos que ver como diferentes pendientes afectan el volumen de material que uno debe remover y el costo asociado.
Tomemos un ejemplo de una plataforma relativamente grande de 450 m2, y supongamos que sea de 15 x 30 metros. Una plataforma así alcanzará demás para una casa mediana, zona de estacionamiento para dos-tres vehículos, y un patio grande. Veamos ahora cuantos metros cubicos de material hay que mover, horas aproximadas de una retroexcavadora en suelo blando, y el costo total del trabajo de la retroexcavadora:
Para entender, 10 grados es una pendiente moderada, pero marcada. 20 grados es pendiente fuerte, y 40 se sentirá como para matarse…
Podemos ver, que por un lado el costo de hacer una plataforma es razonablemente baja, y también, que es obvio, que con mayor pendiente aumenta fuertemente el costo.
Si nosotros reducimos el ancho de la plataforma a la mitad, y alargamos al doble el largo de la plataforma, o sea si la dejamos en 60 m x 7,5 m y la misma superficie de 450 m2, el volumen de tierra a mover se reducirá en 50 % para la misma pendiente, o sea si se trata de una pendiente de 20 grados, será necesario mover solamente 150 m3 y el costo será de aprox. 250.000.- Esto no considera las taludes, y vamos a analizar en detalle la forma de hacer estas plataformas en otro artículo más tarde. También, en pendientes fuertes puede ser conveniente hacer una plataforma en dos niveles, lo que abarata significativamente los costos.
Resumiendo, si existe una gran diferencia en el precio entre una parcela plana y una parcela con pendiente continúa, puede convenir comprar una parcela no plana y hacer una plataforma. Siempre y cuando que no hay rocas debajo! Si el subsuelo no consiste de roca, no habrá ninguna posibilidad de hacer una plataforma a un precio razonable. En todos los demás casos, el ahorro será siempre mucho mayor, ya que una parcela plana puede costar 4.000.000.- a 10.000.000.- menos que una parcela con pendiente, pero el costo de la plataforma por lo general no supera a 500.000.- Hay que evitar pendientes excesivos, sobre 30 grados, ya que estos no solamente son más caros para trabajar, sino también pueden presentar riesgos de deslizamiento de tierra. Y si hablamos de deslizamientos... Hay que también evitar parcelas que estén al lado de una ladera muy empinada. En algunas situaciones raras la ladera puede venir abajo y dañar construcciones en la parte más plana.
En caso de subsuelo rocoso, la única opción para la construcción será una casa sobre palafitos. Esto hay que entender en forma muy clara al momento de tomar la decisión de la compra. Y suelo rocoso también complicará la vida... de por vida. Plantar árboles, hacer zanajas, alcantarillado, instalar poste de luz, todo esto se convertirá en un dolor de cabeza enorme...
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