Cuando Ud. va a buscar parcelas para la compra, dos tercios de todos los sitios web de las empresas que lotean le van a hablar de la plusvalía de las parcelas que ellos venden.
Ud. puede encontrar frases como “ubicación privilegiada”, “desarrollo urbano cercano”, “zona turística”, etc. Y luego viene la frase algo como “por esto nuestro loteo tiene una excelente plusvalía”.
Sin embargo, la definición de la plusvalía no es el valor actual, sino la capacidad de una propiedad de aumentar su valor con el tiempo. Básicamente, es la ganancia que se calcula entre el precio de compra y el precio de venta, ajustado por la inflación.
Por ejemplo, compramos una parcela en un excelente entorno, con muchas cases grandes, con caminos pavimentados, luz, agua, super plana, etc. Obviamente, una hoya de “plusvalía”, y poco sorprendente, que por esta “plusvalía” se le va a cobrar al comprador supongamos 40.000.000.- No puede ser menos, ya que tiene tanta plusvalía, no cierto?
Pasan los años, el sector sigue consolidado, pero no hay cambios reales, porque todo sigue como era antes, perfecto. Obviamente, los valores de las parcelas crecen de a poco y es muy probable que a 5 años esta misma parcela costará unos 60.000.000.-, o sea tiene un incremento del 50 %.
Por otro lado es posible que hemos encontrado una parcela en un sector alejado, con caminos malos, sin agua, con empalme de luz a varios kilómetros, casi sin casas alrededor. Pero, la parcela la compramos supongamos por 6.000.000.- ya que no tiene ninguna “plusvalía”. Luego, el gobierno pavimento el camino que era de ripio, se formó una APR (agua potable rural) y ahora la parcela cuenta con agua potable. Se construyeron muchas casas nuevas, y la empresa de luz eléctrica hizo una extensión y ahora hay un transformador justo frente a la parcela…
Entonces, una parcela poco atractiva se convirtió en algo mucho más interesante, y ahora, pasado los 5 años la podemos vender por 20.000.000.- O sea con un incremento de más del 300 %!
Entonces, espero que ahora parece ser mucho más claro que la segunda parcela, la que aumentó mucho más su valor, es la parcela con mejor plusvalía por lejos.
Y realmente es un arte de encontrar parcelas con plusvalía, ya que hay que prever qué sectores tendrán un crecimiento, donde se construirán los caminos, etc. Y donde puede haber un proceso contrario, como construcción de una cárcel, construcción de viviendas sociales, o similar.
Y para los que conocen Santiago, uno puede dar estos dos ejemplos: comunas de Recoleta e Independencia eran en el pasado de bastante buen nivel, pero hoy en día son unas de las peores de Santiago. En cambio, Huechurabas era una de las comunas más pobres y conflictivas, pero mejoró mucho su posición. Y es obvio donde estaba la mejor plusvalía – en Huechurabas que partió pobre y no en Recoleta que partió como clase media-alta.
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