Una de las formas de hacer loteos brujos hasta poco tiempo atrás y “vender” terrenos de menos de 5000 m2 en zonas rurales, especialmente en la playa y en sectores con valores altos de terrenos era mediante la cesión de derechos sobre un terreno madre y especificar en alguna parte que estos derechos correspondían a un cierto retazo del terreno madre, por ejemplo a 500 m2 con ciertos deslindes. La otra forma era hacer una promesa de compraventa sobre “algo”.
De por sí, la figura de vender derechos tenía muchos problemas potenciales, ya que uno no estaba comprando ciertos metros, o cierto lote, sino el derecho parcial sobre la totalidad del terreno. La gente que hacía este tipo de loteos brujos hacía planos o monitos con ciertos deslindes y superficies, pero éstas no tenían (casi) ninguna validez legal, y en caso de tener algún comunero, es decir, una persona que tenía derechos en la misma propiedad madre, y quien estaba disconforme por algún motivo, podría exigir la disolución de la comunidad, es decir, llevar hasta el remate judicial del terreno madre y repartición de los fondos que procedieran de la venta del totalidad del terreno.
Hoy en día esta forma de loteos casi no existe, porque los conservadores no inscriben más los derechos nuevos cuyo porcentaje arrojaría una superficie proporcional menor a los 5000 m2. Como ejemplo, si alguien tiene un terreno de 12.000 m2, puede por lo general vender derechos del 50 % o un mínimo de 42 % (5000 m2/12000 m2=42 %). Pero no podría vender por ejemplo un 10 % de los derechos, ya que estos corresponderían en teoría a 1200 m2 que es menor que el mínimo de 5000 m2.
Tanto el conservador como el notario deberían rechazar todas escrituras que traten de hacer una transacción de este tipo. Es imposible que el conservador inscriba algo así, pero existe una remota posibilidad que el notario, por error, no se percatara y dejara firmar una compraventa de este tipo. Obviamente el comprador quedaría con el problema de haber comprado nada.
Excepciones a esto son básicamente los derechos que ya fueron comprados e inscritos antes de esta normativa entró en vigor. Es decir, si alguien compró derechos del 10 % de un terreno de 12.000 m2 hace tiempo y éstos están inscritos en el conservador al margen del dominio, etc., lo más probable que no habrá problemas para transferir estos mismos derechos a un nuevo comprador ahora.
También, cuando hay herencias y varios herederos, también pueden haber casos donde los derechos que correspondan a cada uno serían menores al porcentaje mínimo que arrojarían el equivalente de 5000 m2 pero sí se podrían transar, es decir su compra debería ser legal.
De todos modos, aunque en estos dos casos la legalidad de estos derechos sea en orden, hay que tener mucho cuidado con este tipo de “loteos” por sus implicancias sobre el dominio de la propiedad. En teoría, todo lo construido en un terreno así, pasaría a ser de propiedad proporcional de todos. Es decir, si en un terreno madre "subidvido" en tres lotes irregulares y que tiene tres dueños con 33 % de derechos cada uno, uno construye una casa de 50.000.000.- y otros dos construyen casas de solamente 10.000.000.- en caso de remate que cualquiera de los tres dueños en teoría puede solicitar, a cada uno le correspondería el 33 % del monto de la venta y obviamente él que gasto 50.000.000.- saldrá perdiendo. Por esta misma razón, si es que uno haya optado por una participación en un loteo brujo de este tipo es extremadamente importante guardar todas las boletas, facturas, contratos de servicios de construcción que acrediten que uno haya pagado por la construcción de una casa que sea de propiedad de uno. Esto puede ayudar a resguardar los derechos de uno en caso de desacuerdos y en eventual juicio de repartición y/o remate.
También, conviene y se debe cercar lo más pronto posible el retazo que correspondería a uno según el plano informal o el acuerdo informal. Y en teoría, transcurridos 5 años, uno puede solicitar la regularización de un retazo menor a 5000 m2 por la ley de regularizaciones de Bienes Nacionales, uno de los requisitos del cual es tener cercado la propiedad que uno pretende regularizar.
Otra figura que se ocupaba eran contratos de promesa, donde se especificaba en términos muy concretos el terreno a vender, con sus deslindes y dimensiones. Por ejemplo, tuvimos recién a la vista una escritura pública del año 2017 donde decía que el promitente vendedor “procederá a subdividir la propiedad singularizada … creando un lote 3 D de una superficie de 870 m2 el cual tendrá siguientes deslindes: Norte, con Lote B de la subdivisión en 39,00 m2 …” Pero el colmo era la siguiente cláusula que decía: “La compraventa definitiva se celebrará una vez que el promitente comprador consiga la respectiva aprobación de por parte del Servicio Agrícola y Ganadero, estableciendo como fecha límite el día 30 de abril de 2020. Se deja constancia que el plazo precedentemente señalado las partes lo consideran suspensivo para todos los efectos legales, de forma tal que una vez vencido el mismo, nacerá la obligación de otorgar la compraventa prometida”.
Es tan ridículo todo esto… en primer lugar se delega al comprador la obligación de obtener la aprobación del SAG… SAG nunca otorgaría una aprobación así, a menos que sea con cambio de uso del suelo, y además, es el vendedor quién es la persona como dueña del terreno madre quien puede solicitar este tipo de aprobaciones, no un promitente comprador. Y en segundo lugar, dice que si no se consigue esto dentro del plazo (que obviamente nunca se podrá conseguir), igual se deberá celebrar la compraventa definitiva, pero… no habrá forma de celebrarla, ya que no habrá el objeto de venta creado, o sea… en términos prácticos de partida se hace un contrato de promesa que nunca se podrá cumplir. Entonces, es una estafa potencial.
Y uno de los problemas de promesas de esto tipo es que no otorgan protección contra acciones legales que pretenden rematar la propiedad madre, por ejemplo, por deudas del promitente vendedor. Por ejemplo, en caso de la escritura anterior, la promitente vendedora dejó de pagar las contribuciones por el lote madre, y llegó un embargo por la acción de la Tesorería General de la República, sobre el Lote madre. Poco le interesa que informalmente, este lote está "subdivido" entre varios, los que tendrán que pagar la deuda. Peor puede ser el caso si un banco trataría recuperar deudas de mayor valor...
Cabe mencionar que él que “venda” un terreno de este tipo, o sea quien vende en realidad derechos o hace alguna promesa, con el ánimo de formar una nueva población incurre en un delito con penas privativas de libertad, y como hubo endurecimiento en los últimos tiempos en el cumplimiento de esta normativa, hay cada vez menos loteos brujos.
En la defensa de este tipo de loteos brujos hay que recalcar que si bien este tipo de transacciones se representa en los medios siempre como una estafa al potencial comprador, hay que recalcar que muchos vendedores actuaron de buena fé, indicando claramente que existen limitaciones en cuanto al dominio real y que es la única forma de acceder a un terreno chico a un precio razonable.
Estas prácticas son un reflejo de la prohibición de tener terrenos chicos, lo que en mayor medida discrimina contra las personas de bajos recursos que no pueden adquirir terrenos regulares en áreas interesantes y caras (playa, cerca de ciudad, zonas de atractivo turístico).
Por ejemplo, si un terreno de 5000 m2 vale 50.000.000.- y es totalmente inaccesible para una persona de bajos recursos, un terreno de 500 m2 que vale 8.000.000.- lo es, aunque trae consigo una plétora de problemas y trámites que por lo general, a la larga, sí tienen solución.
De todos modos, nuestra recomendación es de abstenerse a toda costa de intentar “comprar” un terreno en estas condiciones. Hoy en día, con mucha oferta de terrenos regulares de 5000 m2 de bajo costo y con las opciones de crédito directo blando es preferible evitar problemas que se arrastrarán por lo menos por 5 – 8 años hasta que se podrá conseguir una regularización, con un riesgo bajo pero no imposible de que no se podrá lograr.
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