Por un lado, es bastante obvio que los inversionistas que lotean, lo hacen para generar ganancias, es decir que una parcela vendida debería venderse por más que el costo de adquisición proporcional del terreno y las inversiones adicionales, como el camino, posiblemente luz eléctrica, agua, publicidad, comisión de ventas, etc.
Sin embargo, en el mercado de parcelas de agrado deprimido, hay un factor importante que puede significar que una parcela muchas veces se puede comprar por debajo del costo.
Esto se debe a que hay inversionistas que compraron terrenos con crédito y deben ahora repagar este crédito. Y si hay por ejemplo un loteo de 100 parcelas con un precio de venta de $20.000.000.- que ahora casi no se pueden vender a este precio, y el dueño del loteo debe pagar una deuda bancaria de $50.000.000-, a él le puede convenir vender rápidamente 10 parcelas a $5.000.000.- para general el pago necesario y quedarse con 90 parcelas para la venta a futuro a precio alto. Y el precio de $5.000.000.- sería muy por debajo del costo!
Además, la compra de un terreno grande para loteo conlleva muchos riesgos y complicaciones. Por un lado, la inversión total es mucho mayor, y si uno no tiene el capital necesario, habría que tomar un préstamo en el banco, lo que pondrá más presión sobre la necesidad de vender rápidamente.
Sin embargo, para vender, hay que obtener primero las autorizaciones legales para vender, esto es, hacer el plano de loteo con un topógrafo, presentarlo al SAG, esperar que se apruebe (o no?!), luego archivarlo en el conservador, hacer la servidumbre de tránsito e inscribirla, hacer caminos, estacar, etc. En el mejor de los casos, siendo realista, todo el proceso no puede tomar menos que un año. Y durante todo este tiempo hay que pagar el préstamo y los intereses! Y no hay garantías de que justo en un año el mercado de parcelas volverá a ser tan pujante como en 2022.
Por lo tanto, puede convenir mucho más hoy en día buscar ofertas de parcelas ya loteadas, y quizás no comprar una sola parcela, sino hacer una oferta por un grupo de parcelas. Y lo mejor es que uno a veces puede negociar condiciones especiales, por ejemplo, uno compra 2 ó 3 parcelas al contado y otras 2 ó 3 con crédito directo, y posiblemente sin interés. El vendedor de seguro necesitará recibir algo al contado, sino no es un negocio para él rebajar por debajo del costo. Por otro lado, a estas alturas, también le puede convenir tener asegurado el pago durante próximos dos años por las otras parcelas que le vendería a crédito.
Además, hay factores que sugieren que esta situación complicada del mercado deprimido de parcelas de agrado no se mantendrá por mucho tiempo.
Por un lado viene la elección presidencial que podría revertir por completo la política del gobierno actual de entorpecer el proceso de subdivisiones. Esta pólitica también era un factor importante de incertidumbre y reducción de la demanda. Y la situación económica también deberá mejorarse con mejor manejo, y esto influirá en crecimiento de la demanda.
Por el otro lado, se prevé una reducción de la inflación a tasas del 3 % y con ello menores tasas de interés, lo que por un lado hará los créditos mucho más baratos para los compradores de las parcelas, aumentando la demanda. Además, una tasa baja para los créditos también reducirá la carga a los inversionistas, y ellos estarán mucho menos inclinados a vender a precios bajos.
Finalmente, el invierno es siempre la época más complicada para vender, y una vez que viene la primavera, las esperanzas van a subir los precios y eliminar la posibilidad de superofertas.
Es por esta razón que creemos que el invierno de 2025 puede ser el mejor momento para invertir en parcelas!
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