Todos hemos escuchado sobre la importancia de la ubicación, accesibilidad, presencia de servicios básicos, como agua y luz, plusvalía futura, entorno, riesgo de inundaciones, etc.
Sin embargo, al momento de enfrentarse a una opción de compra, muchas veces no podemos saber bien como evaluar realmente las características de una parcela. Vamos a dividir los criterios para la elección de una parcela en 4 partes, y vamos a ver cada una de ellas en detalle.
Partamos por la ubicación y accesibilidad. Suena fácil, no? Pero en realidad el tema de la ubicación es muy compleja, y tiene muchos niveles, desde nivel regional, hasta nivel dentro de loteo. Y la forma de evaluar la ubicación depende fuertemente del uso que uno pretende a dar a su parcela de agrado o parcela rústica.
Uno de los factores más importantes es la ubicación de un loteo y de la parcela dentro del loteo que determina la accesibilidad. La accesibilidad es un término algo vago, pero no se refiere solamente a la forma de llegar a la parcela, sino también a la facilidad de ir desde la parcela para hacer las compras, para llegar a algún lago, a la playa etc. Es decir la accesibilidad se refiere tanto a la facilidad de llegar a la parcela, así como a la facilidad de llegar desde la parcela a ciertos servicios.
Aquí mucho depende del uso que uno pretende dar a una parcela. Si es para vivir en forma permanente, la elección de la región de por sí no influye mucho, es decir la elección de la región donde uno va a comprar una parcela deberá regirse por las prioridades de la persona, si uno quiere vivir la magia del sur, o el encanto del desierto florido, es todo personal.
Ahora, si uno vive en Santiago y pretende ocupar la parcela en forma esporádica, hay que ser muy calculador en el momento de elegir una parcela en un entorno “mágico”. Aquí la accesibilidad de la ubicación en términos de tiempo de viaje comienza a jugar un papel importante. De seguro todos se han topado con estas frases promocionales como la magia del sur, los volcanes, bosque milenario etc. Entonces, uno viene de vacaciones a Panguipulli, por ejemplo, y uno queda encantado con el entorno, ve un aviso de venta de parcelas, ve que dan crédito directo, casi sin pie, y ahora de repente uno se convierte en el dueño de este “sueño” de sur. Y después, cuando comienza a construir, se da cuenta al tiro que el viaje ida y vuelta de Santiago se demora dos días, y tiene un costo de por lo menos $200.000.- Y los viajes de fin de semana larga… siempre van a ser muy largos…
Entonces, hay que entender que para poder aprovechar bien durante el año una parcela de agrado, la distancia máxima del trayecto debe cumplirse dentro de medio día como máximo, es decir, en unas 4 horas de viaje. Esto implica una distancia máxima de unos 350 kilómetros desde Santiago. O sea, al sur, el límite sería la Región del Maule, Talca, y por el norte, Región de Coquimbo, antes de La Serena. Todo lo que está más allá o quedará un sueño para siempre, aunque lo compramos, o requerirá una mudanza definitiva a esta parcela y región, o involucrará gastos muy importantes que con creces pueden superar a mediano plazo la inversión inicial.
Para el caso de que uno pretende vivir en forma permanente en una parcela, lo más importante es la distancia desde la parcela hasta la ciudad, colegios, lugar de trabajo, banco, supermercado. En el campo no se puede contar con transporte público, por lo tanto toda la movilización será siempre en vehículo. Y el aumento de la distancia desde la ciudad hasta la parcela por un solo kilómetro implica el recorrido adicional de unos 50 km por mes o unos 5000 pesos para un vehículo pequeño. O sea, 15 kilómetros adicionales van a costar 75.000.- extra por mes de por vida. Y estos 15 kilómetros también obviamente aumentarán el tiempo de trayecto.
Ahora, si uno no está trabajando, no tiene que llevar niños al colegio, etc., la distancia juega un papel muy secundario al momento de elegir una ubicación más alejada. Por ejemplo, los gastos de movilización de una parcela que está a una distancia adicional de 50 km. para una persona que tiene que hacer solamente trámites y compras de vez en cuando en la ciudad, pero no necesita trasladarse a diario serán del mismo orden de $75.000.- Es obvio, que una parcela más alejada tendrá un costo mucho más bajo. Además, hay que entender que en el campo, la red vial hoy en día es muy buena y la velocidad real en las carreteras de campo fácilmente llega a 80 e incluso 100 km/h. Lo sectores más alejados no tienen poblaciones, y con ello menos límites de velocidad, menos lomos de toro, cero tacos, etc. Entonces llegar de una parcela que se encuentra a 50 km. de la ciudad muchas veces puede ser más rápido que llegar del centro de Santiago a Las Condes, por ejemplo.
No entendemos porque, pero existe esta visión en la mente de muchos que estar frente a la carretera es algo muy bueno y la gente está dispuesta a pagar hasta el doble por esto.
No es nada así! Vivir frente a la carretera implica tener tránsito permanente frente a la casa de uno. El ruido es uno de los problemas. Las mascotas y los niños están potencialmente expuestos al peligro de atropello. La seguridad en términos de robos potenciales también está fuertemente comprometida, debido a que los ladrones pueden por un lado revisar la situación de una casa sin atraer atención y por otro les ofrece una vía de escape rápida.
Este problema persiste a menor medida incluso para los lotes que no dan directamente a la carretera, pero que están relativamente cerca (entre 200 y 400 metros).
La situación ideal es cuando el loteo donde uno quiere comprar una parcela se encuentra una distancia de 500 metros por lo menos desde la carretera, ojala por un camino interior que no tiene otras salidas. En este caso, todos los movimientos de personas extrañas serán muy notables.
Obviamente, un camino interior muy largo, de más de unos kilómetros también presentará problemas, y el problema más importante es que suelen ser caminos de tierra que no tienen la posibilidad de asfaltarse, es decir, uno tendrá siempre que lidiar con un tramo de camino de ripio.
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